Un futur acquéreur sur deux reprendra son projet dès le 11 mai !

2020-04-24 13:00:00

Selon la dernière étude exclusive SeLoger décryptant la psychologie des futurs acquéreurs par temps de confinement, les futurs acquéreurs sont toujours déterminés malgré la crise du COVID-19.

 

« Pas d’immo-bashing ! Il n’y a que 2 % des candidats à l’acquisition qui abandonnent leur projet. Malgré le confinement, les futurs acquéreurs se montrent à date toujours aussi déterminés. Ils sont 70% à rester confiants quant à la concrétisation de leur projet dans les 6 prochains mois, et pensent le reprendre d’ici l’été. Mis en « pause » par la force des choses ou malgré eux, ils demeurent dans les starting-blocks pour une reprise dès le 11 mai » souligne Séverine Amate, Porte-parole chez SeLoger.

Le marché est sur pause en attendant le 11 mai

Le confinement a un impact sur les projets d’achat immobilier en France.  L’étude exclusive SeLoger via son Observatoire du Moral Immobilier réalisée auprès de 2652 futurs acquéreurs le 7 avril dernier montre que cet impact se limite – dans la plupart des cas – à des retards dans les démarches ou à un report de quelques mois.

Pour 3 futurs acquéreurs sur 4 les projets subissent du retard (39% retard dans leurs démarches, 37% de report).

L’optimisme et la confiance restent de mise

L’étude SeLoger révèle que 7 futurs acquéreurs sur 10 sont confiants concernant la réalisation de leur projet immobilier dans les 6 prochains mois et pensent le reprendre d’ici l’été. Parmi les acquéreurs qui disent reporter leur projet, la reprise est prévue dès la fin du confinement pour 52% d’entre eux. Programmée dès le mois de juin pour 7% et pendant l’été pour 11%. Près de 17% attendront la rentrée de septembre. Seuls 13% reportent à l’année 2021.

« Fin février, avant le confinement, 65% des futurs acquéreurs affirmaient leur confiance dans l’aboutissement de leur projet dans les 6 prochains mois. Aujourd’hui, ils sont 70%. Ce léger bond de 5 points pendant le confinement traduit un état d’esprit positif malgré la période compliquée et incertaine que nous vivons tous. Les porteurs de projet restent à date des acteurs déterminés et c’est un excellent signal pour la reprise du marché dès le 11 mai prochain.» complète Séverine Amate, Porte-Parole chez SeLoger.

Les futurs acquéreurs restent confiant sur leur situation personnelle

58% des futurs acquéreurs anticipent une baisse générale et progressive du pouvoir d’achat en France. Mais de manière surprenante, ils sont seulement 26% à considérer que leur propre pouvoir d’achat est concerné… 11% parient même sur une amélioration de leur pouvoir d’achat. Un optimisme fondé sur une conviction de capacité financière qui serait conservée après le 11 mai.

55% d’entre eux tablent sur une baisse des prix

Ce que la crise du coronavirus a bouleversé le plus semble être la vision des acheteurs concernant l’évolution des prix à venir. En effet, 55% des futurs acquéreurs tablent désormais sur une diminution, plutôt progressive des prix immobiliers, alors qu’ils n’étaient que 9% à envisager cette hypothèse fin février (soit 46 pts de plus en seulement quelques semaines).

En outre, 56% d’entre eux situent cette baisse dans une fourchette inférieure à 10%. Sur ce point, rappelons que l’évolution des prix du marché immobilier dans l’ancien a été de +4,7% en 2019 et +3,5% en 2018 selon le baromètre LPI-SeLoger. Une baisse de 10% serait un virage significatif.
A noter qu’1/3 des futurs acheteurs penche plutôt pour une stabilité des prix.
La perspective de la baisse des prix laisse entrevoir pour 54% des futurs acquéreurs de nouvelles opportunités pour un achat immobilier.

A noter que pour 86% des futurs acheteurs interrogés par SeLoger leur budget restera iso. Concernant les volumes, pour 3 acheteurs sur 4, il y aura autant voire plus de biens disponibles sur le marché après le confinement.

1 futur acquéreur sur 2 pense que les taux d’intérêt vont augmenter mais plutôt progressivement. 1 sur 3 pense qu’ils devraient rester stables.

 Méthodologie : Données issues de l’Observatoire du Moral Immobilier, étude en ligne du Groupe SeLoger réalisée le 7 avril 2020 et redressée par Kantar TNS. Base totale répondants : 4565 propriétaires, futurs acquéreurs, vendeurs, bailleurs, investisseurs locatifs et locataires en France. Sont représentées uniquement ici les réponses des 2652 futurs acquéreurs ayant un projet immobilier dans le neuf ou l’ancien dans les 12 prochains mois. Depuis près de 10 ans, l’Observatoire du Moral Immobilier apporte tous les 4 mois un éclairage sur la psychologie des porteurs de projets immobiliers en France.

Source : Se Loger, avril 2020, n°160

 


Parution du décret au JO le 4 avril 2020: Les actes notariés peuvent désormais être signés à distance

2020-04-10 13:00:00

 

Le décret permettant la signature électronique pour tous les actes notariés a été publié samedi 4 avril 2020 au Journal officiel. Cette dérogation sera possible jusqu’à un mois après la fin de l’urgence sanitaire. Cette modification souhaitée par la Garde des Sceaux et le ministre chargé de la Ville et du Logement permettra la continuité de l’activité notariale. Le décret n° 2020_395 du 3 avril 2020, publié le 4 avril au Journal officiel, prévoit ainsi que « jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, le notaire instrumentaire peut, par dérogation aux dispositions de l’article 20 du décret du 26 novembre 1971 susvisé, établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées ». Le notaire recueille ainsi « simultanément avec le consentement ou la déclaration, la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l’acte ». Ce décret permet de déroger de façon temporaire à l’exigence de la présence physique chez le notaire pour la réalisation des actes notariés. Le notaire pourra instrumenter à distance en recueillant le consentement des parties par voie dématérialisée, par un système de communication à distance qui garantit l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu.

Permettre aux Français de poursuivre leur projet immobilier Dans le secteur du logement, cela permettra aux Français qui le souhaitent de poursuivre leur projet immobilier. Ce décret rend notamment possible la signature électronique pour les actes de ventes dans le neuf, pour lesquels le recours à la procuration est empêché car elle doit elle-même être réalisée devant notaire (contrairement aux actes de vente dans l’ancien). Désormais, pour les ventes dans le neuf comme dans l’ancien, le notaire pourra recevoir le consentement des parties par un moyen de communication à distance et recueillir leur signature électronique. Nicole Belloubet : « Cette dérogation temporaire est encadrée par des conditions préservant l’authenticité de l’acte et donc la sécurité juridique qui y est attachée. Elle permet de favoriser la poursuite de l’activité économique, l’acte notarié étant indispensable à de nombreuses opérations juridiques, notamment en matière immobilière. » Julien Denormandie : « Cette simplification était fortement attendue par l’ensemble des acteurs de l’immobilier et nous avons rapidement apporté une solution pour que le secteur puisse poursuivre son activité. Ce changement permet également de rassurer les personnes qui étaient déjà engagées dans un processus de vente avant la mise en place des mesures de confinement : les actes de vente pourront continuer à être signés, à distance, avec toute la sécurité juridique nécessaire. »

 


Terrains à bâtir : un nouveau diagnostic d'étude préalable désormais obligatoire.

 

Pour les ventes de terrain à bâtir à partir du 1er Janvier 2020

En cas de vente d’un terrain à bâtir, la loi impose désormais qu’une étude géotechnique (appelée étude préalable) soit annexée au compromis, ou à défaut d’avant contrat, à la vente définitive, pour guider l’acquéreur dans son futur projet de construction. Cette obligation s’applique à tous les types de vendeur, y compris les particuliers.

Le terrain doit être situé dans une zone où sont autorisées les constructions de maisons individuelles : un terrain situé dans une zone rurale par exemple, ne sera pas concerné.

Ce document devra être communiqué ensuite à toutes les entreprises qui interviendront sur le chantier de construction, que ce soit dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou de chantiers isolés.

Il faut noter que le projet de l’acquéreur est totalement indifférent à l’application de ce dispositif : dès que le terrain vendu est situé dans un telle zone, le diagnostic sera obligatoire, qu’importe que l’acquéreur veuille construire beaucoup plus tard, voir même de ne pas construire du tout.

Au sens strict du texte, la seule cession d’un bout de jardin dans une zone “urbaine”, s’il peut potentiellement supporter une construction, sera également soumise à cette loi !

Pour les ventes d’un bien bâti, comprenant des constructions ou travaux effectués depuis le 1er Janvier 2020

Une étude géotechnique doit également être établie par le propriétaire d’un bien en cas de nouvelle construction ou de travaux sur un bien déjà bâti, qu’importe sa date de construction initiale, s’ils interviennent après le 1er Janvier 2020 et que le bien est situé dans une zone concernée. (appelée étude de conception)

Cette étude devra à nouveau être fournie et communiquée à toutes les entreprises intervenant au chantier, pour qu’elles respectent les préconisations de construction que le diagnostic contient.

Si jamais le propriétaire du bien est déjà en possession d’une étude géotechnique “préalable”, car ayant acheté son terrain à bâtir après le 1er Janvier 2020, il pourra se contenter de fournir cette étude plutôt que d’en réaliser une nouvelle.

Ces travaux, pour qu’ils soient soumis au nouveau diagnostic, doivent porter sur l’un des éléments suivants :

  •  les fondations ou la structure du bâtiment ;
  •  l’écoulement des eaux ;
  • les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent ;

Les travaux ne doivent pas non plus porter sur la création de plus de deux logements d’habitation.

Par contre certains travaux ne sont pas concernés, s’ils sont relatifs à des extensions, comme des vérandas et des garages, si la superficie du projet est inférieure à 20 m2 et tant que la nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant.

L’étude géotechnique de conception n’est donc pas réalisée avant la vente mais avant les travaux !

Il ne sera donc pas possible de l’établir après l’achèvement des travaux pour régulariser la situation.

Quels sont les impacts sur la vente ?

Ce document est obligatoirement établi par le vendeur en cas de vente d’un terrain à bâtir, ou par le propriétaire en cas de travaux.

Ces deux études géotechniques, qu’elles soient préalables ou de conception, doivent être annexées dès l’avant contrat, ainsi qu’à tous les actes de vente ultérieurs , et suivront ainsi le bien et ses acquéreurs successifs.

Il peut donc il y avoir plus d’une étude géotechnique annexée à l’acte pour un seul et même bien !

  • –  L’étude géotechnique préalable, pour la vente d’un terrain, a une durée de validité de 30 ans , si aucun remaniement du sol n’a été effectué.Cette étude étant simplement exigée pour la cession d’un terrain à bâtir, il ne semble pas qu’il faille en établir une nouvelle après 30 ans, si le bien a été bâti entre temps.Il semble par contre assez compliqué de savoir si un “remaniement” du sol a été effectué, car il s’agit d’un terme plutôt vague et cela sera quasiment impossible de le constater matériellement sur les lieux.
  • –  L’étude géotechnique de conception quant à elle est valable indéfiniment mais uniquement pour les travaux qui la concernent.Un diagnostiqueur spécialisé dans l’étude des sols devra être mandaté à cet effet pour qu’il puisse établir cette étude géotechnique. En fonction de la situation des lieux, des prélèvements et analyses du sol, cette étude pourra être assez longue à établir et peut donc rajouter un délai non négligeable en cas de vente de terrain à bâtir. Il semble toutefois possible de prévoir une condition suspensive de production d’une telle étude.

Quelles sanctions en l’absence de diagnostic ?

La loi n’a pas prévu de sanctions en cas d’absence de production de cette étude géotechnique ou encore en cas de production d’une étude dont la validité est expirée.

La responsabilité du vendeur pourra alors être mise en cause selon les règles de droit commun, comme certainement une responsabilité pour les vices cachés par exemple. Un sinistre lié à un mouvement de terrain peut être catastrophique ; si la responsabilité du vendeur est engagée sur ce point, les conséquences seront également dramatiques pour lui , comme pour les professionnels de la vente lui devant conseil, qu’il s’agisse d’une agence immobilière ou d’un notaire. C’est la raison pour laquelle peu de ventes de terrain à bâtir devraient être régularisées sans ce document, lorsqu’il est obligatoire.

Et sur MyNotary ?

Même si le dispositif n’est pas encore pleinement en vigueur, les arrêtés devraient être publiés rapidement et seront immédiatement applicables.  Pour anticiper cette situation il est déjà possible d’indiquer sur MyNotary qu’un tel diagnostic a été réalisé et de générer une clause en conséquence !

 

 

 

 

 

 

 

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