On parle de l'agence Pollet :

Lu dans : « La Propriété privée rurale »,la revue du monde rural, n°468, février 2021.


On parle de l'agence Pollet
On parle de l'agence Pollet


Crédit immobilier :

Les taux de crédit immobilier se rapprochent un peu plus de leur plancher historique en janvier selon les courtiers.

En baisse continue depuis juillet, les taux de crédit immobilier sont très proches de leur plancher historique atteint avant la mise en œuvre du premier confinement.
Et janvier devrait concrétiser une nouvelle diminution du taux moyen. “Déjà une dizaine de banques, nationales ou régionales, ont baissé leurs taux de crédit pour le mois de janvier, de 0,05 % à 0,20 %, quand d’autres les ont laissés stables. Aucune banque n’a remonté ses taux”, détaille ainsi Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Avant négociation, les taux se situent actuellement à 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans.

“Les banques mettent la gomme pour séduire les emprunteurs solvables”, abonde Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis. D’après ses analyses, les emprunteurs peuvent se montrer encore plus optimistes, les taux moyens (toujours avant négociation) atteignant respectivement 0,95% sur 15 ans, 1,05% sur 20 ans et 1,40% sur 25 ans. Les meilleurs profils pourraient même décrocher des taux à 0,6% sur 20 ans. Des intérêts très faibles, alimentés par la politique monétaire de la Banque centrale européenne, actuellement largement favorable au crédit.

Et contrairement aux mois précédents, les baisses annoncées ne profitent pas uniquement aux profils les plus aisés, les banques cherchant à conquérir cette année encore plus de clients qu’en 2020, précise Cécile Roquelaure : “Alors même que la demande pourrait être entravée par la situation économique et sanitaire (...), les banques sont encouragées par l’assouplissement des recommandations du HCSF.” Le Haut conseil de stabilité financière, présidé par le ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, a en effet déserté en partie le carcan dans lequel était enfermé les banques depuis un an. Désormais, tous les emprunteurs peuvent s’endetter à hauteur de 35% de leurs revenus nets, et non plus 33% comme c’était le cas jusqu’à présent.

Autant de bonnes nouvelles pour les emprunteurs, qui permettent de doper leur pouvoir d’achat d’environ 10%, selon les calculs de Vousfinancer. La capacité d’emprunt est cependant bien encadrée, car les banques exigent dans la plupart des cas 10% d’apport personnel pour emprunter, y compris pour les meilleurs profils.

Source : Capital A. LOUKIL Publié le 06/01/2021

les agences immobilières vont pouvoir rouvrir leurs portes dès samedi 28 novembre

Plus de trois semaines après leur nouvelle fermeture, les agences immobilières vont pouvoir rouvrir leurs portes dès samedi 28 novembre ! mais sous un certain nombre de conditions drastiques...

C’est un ouf de soulagement qu’ont poussé les agents immobiliers! Après plus de trois semaines de fermeture - au public - (qui s’ajoutent aux deux mois du premier confinement), les agences immobilières vont pouvoir rouvrir à partir du samedi 28 novembre comme les professionnels le réclamaient depuis plusieurs jours. Le président de la République a annoncé ce mardi la réouverture des petits commerces à cette date.

Le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) Jean-Marc Torrollion et une source gouvernementale bien informée nous ont confirmé que les agences immobilières seraient bel et bien concernées. Conséquence: les visites de logements seront à nouveau autorisées, comme l’étaient jusque-là les déménagements. À condition de respecter un protocole sanitaire de branche - et donc différent de celui des petits commerces - bien strict, «négocié avec les organisations syndicales, transmis à la ministre (chargée du Logement, Emmanuelle Wargon)» mais pas encore officiellement validé par le Conseil scientifique, selon Jean-Marc Torrollion. «Si aucune modification n’est demandée d’ici ce soir, il sera applicable tel quel samedi», précise le président de la Fnaim.

Concrètement, ce protocole, dont Le Figaro a pris connaissance, prévoit que seules sont autorisées les visites de biens pour l’achat ou la location d’une résidence principale et qui ont été validées par le propriétaire du bien immobilier. Ce dernier devra avoir été prévenu par écrit de la date et de l’heure de la visite. Un bon de visite sera signé de manière dématérialisée ou à défaut sur place, par toutes les parties. En amont, une sélection accrue des candidats devra être effectuée, afin de limiter autant que possible les visites «inutiles». L’acheteur/le locataire devront, pour cela, fournir un justificatif. Les détails du protocole leur seront adressés par mail avant la visite. Ainsi, ils devront respecter les gestes barrières, la distanciation physique et porter un masque et avoir en sa possession du gel hydroalcoolique. En cas de non-respect de ces règles, les visiteurs ne pourront pas visiter le logement.

Dans le cas d’un bien vide, les visites seront espacées: 1 par demi-journée. Le candidat à l’achat/location ne pourra pas être accompagné, en dehors de l’agent immobilier. Chaque visite ne devra pas durer plus de 30 minutes. Le logement sera aéré avant la première visite puis entre chaque visite. Aucune visite groupée (avec plusieurs candidats) ne sera autorisée.

Si le bien est, en revanche, occupé, «l’approche la plus prudente tend à limiter les visites», peut-on lire dans le protocole. L’agent immobilier devra demander l’accord écrit de l’occupant avant chaque visite. Toutes les personnes présentes dans le logement devront porter un masque et s’être nettoyées les mains avec du gel hydroalcoolique. À défaut, la visite sera interrompue. Les portes et les fenêtres devront être ouvertes/fermées par l’occupant. Dans l’idéal, pas plus de deux personnes devront être présentes dans chaque pièce lors de chaque visite, «en respectant les distances de sécurité et en tenant les fenêtres ouvertes, dans la mesure du possible».

Source : Figaro Immo pro, 25/11/2020


L’impact du confinement sur l’ouverture des agences immobilières et des offices notariaux Le président de la République, Emmanuel Macron annonçait lors de son allocution télévisée du Mercredi 28 Octobre 2020 que resteraient uniquement ouverts les commerces essentiels, ce qui n’incluait pas à priori les agences immobilières.

La Fédération Nationale de l’Immobilier a confirmé ces dispositions en précisant que les agences immobilières seront belles et bien fermées au public mais elles maintiendront les services déjà planifiés. Dans les faits, les rendez-vous (prospection, état des lieux, remise des clés…) déjà positionnés seront donc honorés. Cela a pour objectif de permettre aux futurs propriétaires et locataires de prendre possession de leur bien.Outre les cas particuliers abordés ci-dessus, le télétravail sera donc la règle pour les professionnels de l’immobilier pendant ce confinement.

Concernant les offices notariaux, ils continueront d’assurer leur activité dans la mesure du possible en privilégiant le plus possible le télétravail et les signatures à distance. Les conséquences sur les visites du logement

Les visites des appartements destinés à la vente ou à la location seront proscrites pendant cette période.La solution alternative repose donc sur les visites virtuelles.

Selon nos sources, les professionnels de l’immobilier sont mieux préparés que lors du premier confinement. Cela leur permettra d’anticiper les conséquences négatives qui ont eu lieu durant le mois de mars telles que les retards (souvent administratifs) qui ont eu des impacts néfastes sur la concrétisation de projets immobiliers.

Qu’en est-il des déménagements ?

Ils sont autorisés dans la mesure où les personnes concernées soient en mesure de produire une pièce justificative complémentaire à l’attestation de déplacement dérogatoire (acte de vente ou nouveau bail).Dans le cadre de l’accompagnement de vos clients, nous vous préconisons de valider avec eux que les éventuels prestataires auxquels ils ont fait appel pour leur déménagement continuent leur activité.

La tenue des assemblées générales de copropriété

La tenue des assemblées générales de copropriété sera également interdite.La ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon, a été très claire à ce sujet en indiquant que l’on prolongerait la possibilité d’organiser des réunions dématérialisées conformément à l’ordonnance du 21 Mai 2020.

Les conséquences sur le secteur du bâtiment

Comme l’a évoqué clairement Emmanuel Macron lors de son allocution, le secteur du bâtiment et des travaux publics continueront leur activité car ce secteur est essentiel à l’activité économique du pays et possède une incidence évidente sur la vie quotidienne des français.


Malgré les incertitudes liées au coronavirus, 79% des projets immobiliers des Français sont maintenus

Vers un retour “au vert” des Français ?

Facilité en partie par le télétravail, une partie des habitants des grandes agglomérations sont allés se confiner en province pour trouver plus de confort et d’espace. De la même façon, une grande majorité des Français délaisseraient les grandes agglomérations s’ils avaient la possibilité d’investir dans un bien immobilier : 70% choisiraient plutôt un bien en dehors de ces agglomérations, contre 23% qui opteraient pour un investissement dans une métropole comptant 100 000 habitants ou plus.Le premier choix des Français serait même d’investir en zone rurale, le plus souvent davantage accessible financièrement (32%). 23% déclarent qu’ils investiraient dans une petite ville (3 500 à 20 000 habitants), et 15% dans une ville moyenne (20 000 à 100 000 habitants). L’Île- de-France apparait en outre peu attractive en matière immobilière pour la plupart des Français : seulement 11% déclarant qu’ils y feraient cet investissement, contre 12% dans une grande métropole régionale.

  • ● La désaffection pour les grandes agglomérations est moins grande chez les personnesappartenant aux catégories socioprofessionnelles supérieures de la population, dont 17%investiraient dans une grande métropole régionale, contre 9% des personnes appartenant aux catégories populaires.
  • ● Seuls les habitants de la région parisienne opteraient en majorité pour un investissement dans une grande agglomération, en Île-de-France ou en province (53%, contre 29% des habitants des autres grandes métropoles régionales, 11% des habitants des agglomérations moyennes, 14% des petites agglomérations et 9% des habitants des zones rurales).

  • “ Avant de lancer ce sondage, nous nous attendions à des intentions plus pessimistes, souligne Yves Sanchez.  Pour comparaison, la crise financière de 2008 avait provoqué une chute de 30% des transactions et une baisse de prix de 8%. La prudence est de mise, mais il semble que nous nous dirigions plus vers un changement de comportement plutôt qu’une crise du secteur. »

    Une grande majorité des Français délaisserait désormais les grandes agglomérations

    Selon le directeur Général d’Egide Informatique,« une grande majorité des Français délaisserait désormais les grandes agglomérations. La distanciation sociale et le télétravail accélèrent certainement cette tendance. C’est peut être finalement une bonne nouvelle ; ce rééquilibrage permettrait d’une part d’influer sur les prix en faveur du consommateur dans les zones dites tendues et d’autre part de relancer le marché extra-urbain. Pour faciliter l’émergence des ces nouveaux comportements, le secteur doit accélérer sa transformation digitale, en démocratisant notamment la signature électronique des actes de vente et d’achat à l’aide des bons partenaires technologiques.” Méthodologie : sondage Opinion Way pour Egide Informatique (filiale du groupe DL Software et éditeur de logiciels dédiés à la gestion de parcs immobiliers), réalisé par questionnaire auto-administré en ligne du 29 au 24 avril 2020 auprès d’un échantillon de 1027 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus, constitué selon les méthodes des quotas, au regard des critères de sexe, d’âge, de catégorie socioprofessionnelle, de catégorie d’agglomération et de région de résidence.

    Source : Journal de l’agence, MAI 2020.
    Egide Informatique​, filiale du groupe DL Software et éditeur de logiciels dédiés à la gestion de parcs immobiliers.

    Un futur acquéreur sur deux reprendra son projet dès le 11 mai !

    2020-04-24 13:00:00

    Selon la dernière étude exclusive SeLoger décryptant la psychologie des futurs acquéreurs par temps de confinement, les futurs acquéreurs sont toujours déterminés malgré la crise du COVID-19.

     

    « Pas d’immo-bashing ! Il n’y a que 2 % des candidats à l’acquisition qui abandonnent leur projet. Malgré le confinement, les futurs acquéreurs se montrent à date toujours aussi déterminés. Ils sont 70% à rester confiants quant à la concrétisation de leur projet dans les 6 prochains mois, et pensent le reprendre d’ici l’été. Mis en « pause » par la force des choses ou malgré eux, ils demeurent dans les starting-blocks pour une reprise dès le 11 mai » souligne Séverine Amate, Porte-parole chez SeLoger.

    Le marché est sur pause en attendant le 11 mai

    Le confinement a un impact sur les projets d’achat immobilier en France.  L’étude exclusive SeLoger via son Observatoire du Moral Immobilier réalisée auprès de 2652 futurs acquéreurs le 7 avril dernier montre que cet impact se limite – dans la plupart des cas – à des retards dans les démarches ou à un report de quelques mois.

    Pour 3 futurs acquéreurs sur 4 les projets subissent du retard (39% retard dans leurs démarches, 37% de report).

    L’optimisme et la confiance restent de mise

    L’étude SeLoger révèle que 7 futurs acquéreurs sur 10 sont confiants concernant la réalisation de leur projet immobilier dans les 6 prochains mois et pensent le reprendre d’ici l’été. Parmi les acquéreurs qui disent reporter leur projet, la reprise est prévue dès la fin du confinement pour 52% d’entre eux. Programmée dès le mois de juin pour 7% et pendant l’été pour 11%. Près de 17% attendront la rentrée de septembre. Seuls 13% reportent à l’année 2021.

    « Fin février, avant le confinement, 65% des futurs acquéreurs affirmaient leur confiance dans l’aboutissement de leur projet dans les 6 prochains mois. Aujourd’hui, ils sont 70%. Ce léger bond de 5 points pendant le confinement traduit un état d’esprit positif malgré la période compliquée et incertaine que nous vivons tous. Les porteurs de projet restent à date des acteurs déterminés et c’est un excellent signal pour la reprise du marché dès le 11 mai prochain.» complète Séverine Amate, Porte-Parole chez SeLoger.

    Les futurs acquéreurs restent confiant sur leur situation personnelle

    58% des futurs acquéreurs anticipent une baisse générale et progressive du pouvoir d’achat en France. Mais de manière surprenante, ils sont seulement 26% à considérer que leur propre pouvoir d’achat est concerné… 11% parient même sur une amélioration de leur pouvoir d’achat. Un optimisme fondé sur une conviction de capacité financière qui serait conservée après le 11 mai.

    55% d’entre eux tablent sur une baisse des prix

    Ce que la crise du coronavirus a bouleversé le plus semble être la vision des acheteurs concernant l’évolution des prix à venir. En effet, 55% des futurs acquéreurs tablent désormais sur une diminution, plutôt progressive des prix immobiliers, alors qu’ils n’étaient que 9% à envisager cette hypothèse fin février (soit 46 pts de plus en seulement quelques semaines).

    En outre, 56% d’entre eux situent cette baisse dans une fourchette inférieure à 10%. Sur ce point, rappelons que l’évolution des prix du marché immobilier dans l’ancien a été de +4,7% en 2019 et +3,5% en 2018 selon le baromètre LPI-SeLoger. Une baisse de 10% serait un virage significatif.
    A noter qu’1/3 des futurs acheteurs penche plutôt pour une stabilité des prix.
    La perspective de la baisse des prix laisse entrevoir pour 54% des futurs acquéreurs de nouvelles opportunités pour un achat immobilier.

    A noter que pour 86% des futurs acheteurs interrogés par SeLoger leur budget restera iso. Concernant les volumes, pour 3 acheteurs sur 4, il y aura autant voire plus de biens disponibles sur le marché après le confinement.

    1 futur acquéreur sur 2 pense que les taux d’intérêt vont augmenter mais plutôt progressivement. 1 sur 3 pense qu’ils devraient rester stables.

     Méthodologie : Données issues de l’Observatoire du Moral Immobilier, étude en ligne du Groupe SeLoger réalisée le 7 avril 2020 et redressée par Kantar TNS. Base totale répondants : 4565 propriétaires, futurs acquéreurs, vendeurs, bailleurs, investisseurs locatifs et locataires en France. Sont représentées uniquement ici les réponses des 2652 futurs acquéreurs ayant un projet immobilier dans le neuf ou l’ancien dans les 12 prochains mois. Depuis près de 10 ans, l’Observatoire du Moral Immobilier apporte tous les 4 mois un éclairage sur la psychologie des porteurs de projets immobiliers en France.

    Source : Se Loger, avril 2020, n°160

     


    Parution du décret au JO le 4 avril 2020: Les actes notariés peuvent désormais être signés à distance

    2020-04-10 13:00:00

     

    Le décret permettant la signature électronique pour tous les actes notariés a été publié samedi 4 avril 2020 au Journal officiel. Cette dérogation sera possible jusqu’à un mois après la fin de l’urgence sanitaire. Cette modification souhaitée par la Garde des Sceaux et le ministre chargé de la Ville et du Logement permettra la continuité de l’activité notariale. Le décret n° 2020_395 du 3 avril 2020, publié le 4 avril au Journal officiel, prévoit ainsi que « jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, le notaire instrumentaire peut, par dérogation aux dispositions de l’article 20 du décret du 26 novembre 1971 susvisé, établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées ». Le notaire recueille ainsi « simultanément avec le consentement ou la déclaration, la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l’acte ». Ce décret permet de déroger de façon temporaire à l’exigence de la présence physique chez le notaire pour la réalisation des actes notariés. Le notaire pourra instrumenter à distance en recueillant le consentement des parties par voie dématérialisée, par un système de communication à distance qui garantit l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu.

    Permettre aux Français de poursuivre leur projet immobilier Dans le secteur du logement, cela permettra aux Français qui le souhaitent de poursuivre leur projet immobilier. Ce décret rend notamment possible la signature électronique pour les actes de ventes dans le neuf, pour lesquels le recours à la procuration est empêché car elle doit elle-même être réalisée devant notaire (contrairement aux actes de vente dans l’ancien). Désormais, pour les ventes dans le neuf comme dans l’ancien, le notaire pourra recevoir le consentement des parties par un moyen de communication à distance et recueillir leur signature électronique. Nicole Belloubet : « Cette dérogation temporaire est encadrée par des conditions préservant l’authenticité de l’acte et donc la sécurité juridique qui y est attachée. Elle permet de favoriser la poursuite de l’activité économique, l’acte notarié étant indispensable à de nombreuses opérations juridiques, notamment en matière immobilière. » Julien Denormandie : « Cette simplification était fortement attendue par l’ensemble des acteurs de l’immobilier et nous avons rapidement apporté une solution pour que le secteur puisse poursuivre son activité. Ce changement permet également de rassurer les personnes qui étaient déjà engagées dans un processus de vente avant la mise en place des mesures de confinement : les actes de vente pourront continuer à être signés, à distance, avec toute la sécurité juridique nécessaire. »

     


    Terrains à bâtir : un nouveau diagnostic d'étude préalable désormais obligatoire.

     

    Pour les ventes de terrain à bâtir à partir du 1er Janvier 2020

    En cas de vente d’un terrain à bâtir, la loi impose désormais qu’une étude géotechnique (appelée étude préalable) soit annexée au compromis, ou à défaut d’avant contrat, à la vente définitive, pour guider l’acquéreur dans son futur projet de construction. Cette obligation s’applique à tous les types de vendeur, y compris les particuliers.

    Le terrain doit être situé dans une zone où sont autorisées les constructions de maisons individuelles : un terrain situé dans une zone rurale par exemple, ne sera pas concerné.

    Ce document devra être communiqué ensuite à toutes les entreprises qui interviendront sur le chantier de construction, que ce soit dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou de chantiers isolés.

    Il faut noter que le projet de l’acquéreur est totalement indifférent à l’application de ce dispositif : dès que le terrain vendu est situé dans un telle zone, le diagnostic sera obligatoire, qu’importe que l’acquéreur veuille construire beaucoup plus tard, voir même de ne pas construire du tout.

    Au sens strict du texte, la seule cession d’un bout de jardin dans une zone “urbaine”, s’il peut potentiellement supporter une construction, sera également soumise à cette loi !

    Pour les ventes d’un bien bâti, comprenant des constructions ou travaux effectués depuis le 1er Janvier 2020

    Une étude géotechnique doit également être établie par le propriétaire d’un bien en cas de nouvelle construction ou de travaux sur un bien déjà bâti, qu’importe sa date de construction initiale, s’ils interviennent après le 1er Janvier 2020 et que le bien est situé dans une zone concernée. (appelée étude de conception)

    Cette étude devra à nouveau être fournie et communiquée à toutes les entreprises intervenant au chantier, pour qu’elles respectent les préconisations de construction que le diagnostic contient.

    Si jamais le propriétaire du bien est déjà en possession d’une étude géotechnique “préalable”, car ayant acheté son terrain à bâtir après le 1er Janvier 2020, il pourra se contenter de fournir cette étude plutôt que d’en réaliser une nouvelle.

    Ces travaux, pour qu’ils soient soumis au nouveau diagnostic, doivent porter sur l’un des éléments suivants :

    •  les fondations ou la structure du bâtiment ;
    •  l’écoulement des eaux ;
    • les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent ;

    Les travaux ne doivent pas non plus porter sur la création de plus de deux logements d’habitation.

    Par contre certains travaux ne sont pas concernés, s’ils sont relatifs à des extensions, comme des vérandas et des garages, si la superficie du projet est inférieure à 20 m2 et tant que la nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant.

    L’étude géotechnique de conception n’est donc pas réalisée avant la vente mais avant les travaux !

    Il ne sera donc pas possible de l’établir après l’achèvement des travaux pour régulariser la situation.

    Quels sont les impacts sur la vente ?

    Ce document est obligatoirement établi par le vendeur en cas de vente d’un terrain à bâtir, ou par le propriétaire en cas de travaux.

    Ces deux études géotechniques, qu’elles soient préalables ou de conception, doivent être annexées dès l’avant contrat, ainsi qu’à tous les actes de vente ultérieurs , et suivront ainsi le bien et ses acquéreurs successifs.

    Il peut donc il y avoir plus d’une étude géotechnique annexée à l’acte pour un seul et même bien !

    • –  L’étude géotechnique préalable, pour la vente d’un terrain, a une durée de validité de 30 ans , si aucun remaniement du sol n’a été effectué.Cette étude étant simplement exigée pour la cession d’un terrain à bâtir, il ne semble pas qu’il faille en établir une nouvelle après 30 ans, si le bien a été bâti entre temps.Il semble par contre assez compliqué de savoir si un “remaniement” du sol a été effectué, car il s’agit d’un terme plutôt vague et cela sera quasiment impossible de le constater matériellement sur les lieux.
    • –  L’étude géotechnique de conception quant à elle est valable indéfiniment mais uniquement pour les travaux qui la concernent.Un diagnostiqueur spécialisé dans l’étude des sols devra être mandaté à cet effet pour qu’il puisse établir cette étude géotechnique. En fonction de la situation des lieux, des prélèvements et analyses du sol, cette étude pourra être assez longue à établir et peut donc rajouter un délai non négligeable en cas de vente de terrain à bâtir. Il semble toutefois possible de prévoir une condition suspensive de production d’une telle étude.

    Quelles sanctions en l’absence de diagnostic ?

    La loi n’a pas prévu de sanctions en cas d’absence de production de cette étude géotechnique ou encore en cas de production d’une étude dont la validité est expirée.

    La responsabilité du vendeur pourra alors être mise en cause selon les règles de droit commun, comme certainement une responsabilité pour les vices cachés par exemple. Un sinistre lié à un mouvement de terrain peut être catastrophique ; si la responsabilité du vendeur est engagée sur ce point, les conséquences seront également dramatiques pour lui , comme pour les professionnels de la vente lui devant conseil, qu’il s’agisse d’une agence immobilière ou d’un notaire. C’est la raison pour laquelle peu de ventes de terrain à bâtir devraient être régularisées sans ce document, lorsqu’il est obligatoire.

    Et sur MyNotary ?

    Même si le dispositif n’est pas encore pleinement en vigueur, les arrêtés devraient être publiés rapidement et seront immédiatement applicables.  Pour anticiper cette situation il est déjà possible d’indiquer sur MyNotary qu’un tel diagnostic a été réalisé et de générer une clause en conséquence !

     

     

     

     

     

     

     

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