Un nouveau diagnostic obligatoire : l’étude Géotechnique des sols

2020-02-28 13:00:00

Publié le 27 février 2020

Guillaume Trush, diplômé notaire et responsable juridique chez MyNotary.fr revient sur cette nouvelle obligation en matière de vente de terrains à bâtir. ;

 

De quoi s’agit il ?

L’étude géotechnique est un nouveau diagnostic obligatoire au 1er Janvier 2020, prévue par les articles L 112-20 et suivants et R 112-5 et suivants du code de la Construction et de l’Habitation.  Cette étude permet notamment de détecter tous les risques de mouvement de terrain lié à la sécheresse et réhydratation des sols, risque plus connu sous le terme de “gonflement et retrait des argiles”.

Cette étude va ensuite proposer des prescriptions spécifiques de construction, pour éviter d’occasionner ce risque. Elle n’était pas obligatoire jusqu’alors, mais pouvait être effectuée lorsque le risque était bien connu pour le secteur concerné ou encore pour les gros projets de construction, réalisés par de grands opérateurs immobiliers.

Le territoire sera découpé en 4 zones d’exposition à ce risque : exposition forte, moyenne, faible et sans objet. Seuls les biens situés dans des zones à risques d’exposition moyennes et fortes sont concernés par l’étude géotechnique.

Ces zones seront fixées par un arrêté qui n’est pas encore publié ; par ailleurs le contenu précis de l’étude géotechnique doit également faire l’objet d’un arrêté ultérieur. Ce diagnostic n’est donc pas encore obligatoire, tant que ces arrêtés ne sont pas publiés.

Une carte est néanmoins consultable sur le site Georsiques, qui devrait être la carte qui sera officiellement adoptée dès que le décret d’application sera publié.

Pour les ventes de terrain à bâtir à partir du 1er Janvier 2020

En cas de vente d’un terrain à bâtir, la loi impose désormais qu’une étude géotechnique (appelée étude préalable) soit annexée au compromis, ou à défaut d’avant contrat, à la vente définitive, pour guider l’acquéreur dans son futur projet de construction. Cette obligation s’applique à tous les types de vendeur, y compris les particuliers.

Le terrain doit être situé dans une zone où sont autorisées les constructions de maisons individuelles : un terrain situé dans une zone rurale par exemple, ne sera pas concerné.

Ce document devra être communiqué ensuite à toutes les entreprises qui interviendront sur le chantier de construction, que ce soit dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou de chantiers isolés.

Il faut noter que le projet de l’acquéreur est totalement indifférent à l’application de ce dispositif : dès que le terrain vendu est situé dans un telle zone, le diagnostic sera obligatoire, qu’importe que l’acquéreur veuille construire beaucoup plus tard, voir même de ne pas construire du tout.

Au sens strict du texte, la seule cession d’un bout de jardin dans une zone “urbaine”, s’il peut potentiellement supporter une construction, sera également soumise à cette loi !

Pour les ventes d’un bien bâti, comprenant des constructions ou travaux effectués depuis le 1er Janvier 2020

Une étude géotechnique doit également être établie par le propriétaire d’un bien en cas de nouvelle construction ou de travaux sur un bien déjà bâti, qu’importe sa date de construction initiale, s’ils interviennent après le 1er Janvier 2020 et que le bien est situé dans une zone concernée. (appelée étude de conception)

Cette étude devra à nouveau être fournie et communiquée à toutes les entreprises intervenant au chantier, pour qu’elles respectent les préconisations de construction que le diagnostic contient.

Si jamais le propriétaire du bien est déjà en possession d’une étude géotechnique “préalable”, car ayant acheté son terrain à bâtir après le 1er Janvier 2020, il pourra se contenter de fournir cette étude plutôt que d’en réaliser une nouvelle.

Ces travaux, pour qu’ils soient soumis au nouveau diagnostic, doivent porter sur l’un des éléments suivants :

  •  les fondations ou la structure du bâtiment ;
  •  l’écoulement des eaux ;
  • les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent ;

Les travaux ne doivent pas non plus porter sur la création de plus de deux logements d’habitation.

Par contre certains travaux ne sont pas concernés, s’ils sont relatifs à des extensions, comme des vérandas et des garages, si la superficie du projet est inférieure à 20 m2 et tant que la nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant.

L’étude géotechnique de conception n’est donc pas réalisée avant la vente mais avant les travaux !

Il ne sera donc pas possible de l’établir après l’achèvement des travaux pour régulariser la situation.

Quels sont les impacts sur la vente ?

Ce document est obligatoirement établi par le vendeur en cas de vente d’un terrain à bâtir, ou par le propriétaire en cas de travaux.

Ces deux études géotechniques, qu’elles soient préalables ou de conception, doivent être annexées dès l’avant contrat, ainsi qu’à tous les actes de vente ultérieurs , et suivront ainsi le bien et ses acquéreurs successifs.

Il peut donc il y avoir plus d’une étude géotechnique annexée à l’acte pour un seul et même bien !

  • –  L’étude géotechnique préalable, pour la vente d’un terrain, a une durée de validité de 30 ans , si aucun remaniement du sol n’a été effectué.Cette étude étant simplement exigée pour la cession d’un terrain à bâtir, il ne semble pas qu’il faille en établir une nouvelle après 30 ans, si le bien a été bâti entre temps.Il semble par contre assez compliqué de savoir si un “remaniement” du sol a été effectué, car il s’agit d’un terme plutôt vague et cela sera quasiment impossible de le constater matériellement sur les lieux.
  • –  L’étude géotechnique de conception quant à elle est valable indéfiniment mais uniquement pour les travaux qui la concernent.Un diagnostiqueur spécialisé dans l’étude des sols devra être mandaté à cet effet pour qu’il puisse établir cette étude géotechnique. En fonction de la situation des lieux, des prélèvements et analyses du sol, cette étude pourra être assez longue à établir et peut donc rajouter un délai non négligeable en cas de vente de terrain à bâtir. Il semble toutefois possible de prévoir une condition suspensive de production d’une telle étude.

Quelles sanctions en l’absence de diagnostic ?

La loi n’a pas prévu de sanctions en cas d’absence de production de cette étude géotechnique ou encore en cas de production d’une étude dont la validité est expirée.

La responsabilité du vendeur pourra alors être mise en cause selon les règles de droit commun, comme certainement une responsabilité pour les vices cachés par exemple. Un sinistre lié à un mouvement de terrain peut être catastrophique ; si la responsabilité du vendeur est engagée sur ce point, les conséquences seront également dramatiques pour lui , comme pour les professionnels de la vente lui devant conseil, qu’il s’agisse d’une agence immobilière ou d’un notaire. C’est la raison pour laquelle peu de ventes de terrain à bâtir devraient être régularisées sans ce document, lorsqu’il est obligatoire.

Et sur MyNotary ?

Même si le dispositif n’est pas encore pleinement en vigueur, les arrêtés devraient être publiés rapidement et seront immédiatement applicables.  Pour anticiper cette situation il est déjà possible d’indiquer sur MyNotary qu’un tel diagnostic a été réalisé et de générer une clause en conséquence !

VENTE TERRAIN DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE

 


Offres à 1€ : la DGCCRF alerte une fois de plus les particuliers !!!!

2019-09-05 13:00:00

 

La DGCCRF, gendarme français de la concurrence, tire une nouvelle fois la sonnette d'alarme en ce qui concerne les fraudes concernant des offres à 1 euro. Elle vient de préciser sur son site internet avoir "reçu de nombreuses plaintes de démarchage téléphonique de la part de sociétés se présentant comme des organismes officiels et proposant des offres d'isolation à 1 €".
"Jusqu'à vingt appels par jour"
Quel est le mode opératoire utilisé par les arnaqueurs ? La DGCCRF évoque un démarchage "agressif" par téléphone, "jusqu'à vingt appels par jour".
Ces sociétés "prétendent parfois être mandatées par des organismes officiels et indiquent que des travaux d'économie d'énergie sont obligatoires afin de ne pas payer de taxe carbone ou autres pénalités". Les travaux sont ensuite effectués très rapidement après que le particulier les a acceptés. Malgré tout, les contrats sont édifiés sans respecter la réglementation, et les malfaçons sont souvent au rendez-vous.
De plus en plus d'acteurs de la rénovation énergétique en appellent à mieux lutter contre les fraudes ces derniers mois, notamment du fait du coup de pouce chauffage de janvier 2019 concernant les chaudières et les pompes à chaleur. L'association français des pompes à chaleur (Afpac), il y a quelques mois, évoquait par exemple l'existence d'éco-délinquants vendant faussement des chaudières à un euro sur les foires et marchés. Plus récemment, des délégataires de CEE comme Géo PLC ou Effy ont appelé à un renforcement des contrôles ; le premier à avoir lancé la charge étant Nicolas Moulin, de Vos travaux éco, qui alertait dès 2017. Pour mieux encadrer le dispositif, des mesures sont prévues dans le projet de loi énergie climat, mais celui-ci n'est toujours pas voté.
"Recrudescence inquiétante des arnaques à la rénovation énergétique"
Le risque d'attirer des éco-délinquants est peut-être d'autant plus puissant que la prochaine mouture du crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) prendra la forme d'une prime versée directement, en visant en priorité les ménages les plus modestes... Un point évoqué par Effy dans un communiqué de presse du 29 août dernier. "Depuis deux ans, le secteur fait l'objet d'une recrudescence inquiétante des arnaques à la rénovation énergétique", peut-on y lire. "Des pratiques inacceptables qui visent bien souvent les particuliers les plus démunis et discréditent l'ensemble de la filière. Pourtant, rien n'est prévu à l'heure actuelle pour protéger particuliers et artisans contre ce fléau, car l'éligibilité [au CITE, NRLD] ne s'appuiera que sur des contrôles administratifs et surtout déclaratifs !"

La prolongation de la quatrième période assurée
Un premier renforcement réglementaire a eu lieu en 2018, avec un écrémage des sociétés délégataires de CEE, qui n'a visiblement pas été suffisant pour endiguer les phénomènes frauduleux. Pour rappel, à deux reprises les certificats d'économie d'énergie ont été pointés du doigt par Tracfin (mais les CEE n'apparaissent toutefois pas dans le dernier rapport publié cet été 2019).
Pour l'instant, malgré les fraudes, le dispositif ne semble pas en danger, dans la mesure où Élisabeth Borne a récemment confirmé la prolongation pour un an de la quatrième période. Mais il deviendra de plus en plus difficile aux pouvoirs publics de maintenir en l'état un fonctionnement fraudogène. Les parlementaires, qui pourraient bientôt avoir voix au chapitre à propos du pilotage du dispositif, ne manqueront probablement pas d'évoquer ce sujet.

Source : Bati actu Sept 2019

 


Emprunter : c'est le meilleur moment aux meilleurs taux !

Le bon sens voudrait qu’un propriétaire prenne son temps pour obtenir le prix de vente maximum. Mais il n’en est  rien. Au contraire, vendre vite est souvent la meilleure façon d’obtenir le prix le plus haut. En voici les raisons.

Les alertes

94 % des transactions immobilières passent par le Net. Pratiquement tous les biens à vendre s’y trouvent d’une manière ou d’une autre. Les candidats acheteurs le savent. Mais si l’offre est vaste, la recherche est souvent  fastidieuse. Ainsi, nombre d’entre eux s’inscrivent pour recevoir des alertes de nouveaux biens qui correspondent à leurs critères. Quand une nouvelle annonce est encodée, tous les candidats sont avertis. Ils se manifestent de ce fait tous presqu’en même temps : en quelques jours seulement, l’ensemble  des amateurs répondent présents. Plus besoin d’attendre un mois ou deux pour voir l’intérêt. L’effet est quasi immédiat. En deux à trois semaines, le pic de visibilité est atteint. Il décline ensuite. Ces premiers jours, voire semaines, sont ceux/celles où le marché est au paroxysme de sa fièvre d’achat. C’est pendant cette période, dite en or, qu’il est le plus aisé de faire monter les offres.

Les amateurs

Une fois avertis d’un nouveau bien mis sur le marché, ce sont les internautes « super acheteurs » qui réagissent rapidement. Leur niveau de motivation est sans égal. C’est parce qu’ils sont le plus « à l’achat » qu’ils sont prêts à donner le plus pour un bien. Ils ne veulent absolument pas le rater. Ils font donc habituellement les meilleures offres.  Mais il faut être rapide et ne pas attendre que le soufflé retombe pour conclure. Demain ou après-demain, de nouvelles annonces paraîtront. Ces dynamiques candidats les verront et s’y intéresseront au détriment de la vôtre. Vous les aurez perdus. Resteront alors des amateurs moins ardents et moins disposés à payer une somme élevée.

 Les jours passent, et ils emportent avec eux, les espérances trompées. Félicité Robert de Lamennais, philosophe.

La nouveauté

C’est la raison pour laquelle les meilleures offres sont habituellement au début du processus de vente. Avec le temps, l’effet de nouveauté va s’estomper. Même les nouveaux candidats percevront l’habitation comme « déjà vue ». Ils penseront que : « Si le logement était intéressant, il serait déjà vendu » ou « Il doit y avoir un problème pour qu’il ne soit pas encore vendu ». Dans le meilleur des cas, le logement paraîtra peu séduisant et, dans le pire,  il  fera carrément effet de repoussoir. Les candidats ne manqueront pas d’imaginer tous les vices que pourrait comporter le bien encore à vendre ou le prix déraisonnable que le propriétaire en demande. Affaire classée.

La seconde chance

Si vous avez le sentiment d’avoir raté une vente et que le bien est depuis trop longtemps sur le marché, ne désespérez pas. Internet est magique : on peut y réapparaître sous un nouvel angle et bénéficier d’un effet de  primeur bis. Les anciens aspirants ont déjà certainement acheté depuis. N’hésitez pas à réencoder le bien avec de nouvelles photos, une autre phrase d’accroche et un prix légèrement adapté. Même si certains surfeurs reconnaissent le bien, ils apprécient habituellement l’effort de valorisation ou l’énergie consacrée à le vendre. Effet garanti. Mais attention, ne méprisez pas cette fois-ci les premières offres, même trop basses. La probabilité que vous puissiez les faire grimper est à ce moment la plus forte. À vous d’expliquer ce mécanisme de marché au propriétaire. Attendre pourrait lui faire perdre in fine jusqu’à 20 % du prix auquel vous auriez vendu le bien au départ, soit, pour une vente moyenne de 200000 euros, près de 40 000 euros ;

 

Rédacteur : Mme Evelyne Gielen, économiste immobilier

Source : le journal de l’agence, newsletter n° 114.Publié le 30 mai 2019 

 


Des taux immobiliers au plus bas. (©Mychele Daniau - AFP)

 

En avril, les taux immobiliers ont une nouvelle fois diminué, et des courtiers constatent de nouvelles baisses en mai. Les planchers historiques sont battus sur 15, 20 et 25 ans.

(LaVieImmo.com) - Les planchers historiques sont enfoncés. Les banques françaises ont nettement baissé en avril les taux d'intérêt des crédits immobiliers aux particuliers. "Jamais par le passé l'accès aux crédits immobiliers n'aura été rendu aussi facile par les établissements bancaires", résume dans un communiqué l'observatoire Crédit Logement/CSA. Le premier organisme regroupe les principales banques françaises, le second est un institut d'études de marché.

Toutes durées confondues, les taux d'intérêt des crédits immobiliers du secteur concurrentiel se sont en moyenne établis à 1,35% en avril, contre 1,39% le mois précédent. "Les taux des crédits immobiliers reculent donc toujours et ils ont presque rejoint leur minimum historique de novembre 2016", à 1,33%, souligne l'observatoire. Le record global de fin 2016 n'est donc pas encore battu. Mais lorsqu'on regarde durée par durée, les taux n'ont jamais été aussi bas : 1,09% sur 15 ans (contre 1,15% en novembre 2016), 1,27% sur 20 ans (contre 1,37%) et 1,49% sur 25 ans (contre 1,63%).

Source : BFM IMMO- 7 Mai 2019

Avec des taux en baisse, il n'a jamais coûté aussi peu cher d'emprunter sur 15, 20 ou 25 ans

Des taux immobiliers au plus bas.
Des taux immobiliers au plus bas. (©Mychele Daniau - AFP)

 


 

« Vente, le temps joue contre vous »,

Le digital a révolutionné le mode de consultation des annonces. En deux semaines, le pic de visibilité est atteint sur le Net.

Le bon sens voudrait qu’un propriétaire prenne son temps pour obtenir le prix de vente maximum. Mais il n’en est  rien. Au contraire, vendre vite est souvent la meilleure façon d’obtenir le prix le plus haut. En voici les raisons.

Les alertes

94 % des transactions immobilières passent par le Net. Pratiquement tous les biens à vendre s’y trouvent d’une manière ou d’une autre. Les candidats acheteurs le savent. Mais si l’offre est vaste, la recherche est souvent  fastidieuse. Ainsi, nombre d’entre eux s’inscrivent pour recevoir des alertes de nouveaux biens qui correspondent à leurs critères. Quand une nouvelle annonce est encodée, tous les candidats sont avertis. Ils se manifestent de ce fait tous presqu’en même temps : en quelques jours seulement, l’ensemble  des amateurs répondent présents. Plus besoin d’attendre un mois ou deux pour voir l’intérêt. L’effet est quasi immédiat. En deux à trois semaines, le pic de visibilité est atteint. Il décline ensuite. Ces premiers jours, voire semaines, sont ceux/celles où le marché est au paroxysme de sa fièvre d’achat. C’est pendant cette période, dite en or, qu’il est le plus aisé de faire monter les offres.

Les amateurs

Une fois avertis d’un nouveau bien mis sur le marché, ce sont les internautes « super acheteurs » qui réagissent rapidement. Leur niveau de motivation est sans égal. C’est parce qu’ils sont le plus « à l’achat » qu’ils sont prêts à donner le plus pour un bien. Ils ne veulent absolument pas le rater. Ils font donc habituellement les meilleures offres.  Mais il faut être rapide et ne pas attendre que le soufflé retombe pour conclure. Demain ou après-demain, de nouvelles annonces paraîtront. Ces dynamiques candidats les verront et s’y intéresseront au détriment de la vôtre. Vous les aurez perdus. Resteront alors des amateurs moins ardents et moins disposés à payer une somme élevée.

 Les jours passent, et ils emportent avec eux, les espérances trompées. Félicité Robert de Lamennais, philosophe.

La nouveauté

C’est la raison pour laquelle les meilleures offres sont habituellement au début du processus de vente. Avec le temps, l’effet de nouveauté va s’estomper. Même les nouveaux candidats percevront l’habitation comme « déjà vue ». Ils penseront que : « Si le logement était intéressant, il serait déjà vendu » ou « Il doit y avoir un problème pour qu’il ne soit pas encore vendu ». Dans le meilleur des cas, le logement paraîtra peu séduisant et, dans le pire,  il  fera carrément effet de repoussoir. Les candidats ne manqueront pas d’imaginer tous les vices que pourrait comporter le bien encore à vendre ou le prix déraisonnable que le propriétaire en demande. Affaire classée.

La seconde chance

Si vous avez le sentiment d’avoir raté une vente et que le bien est depuis trop longtemps sur le marché, ne désespérez pas. Internet est magique : on peut y réapparaître sous un nouvel angle et bénéficier d’un effet de  primeur bis. Les anciens aspirants ont déjà certainement acheté depuis. N’hésitez pas à réencoder le bien avec de nouvelles photos, une autre phrase d’accroche et un prix légèrement adapté. Même si certains surfeurs reconnaissent le bien, ils apprécient habituellement l’effort de valorisation ou l’énergie consacrée à le vendre. Effet garanti. Mais attention, ne méprisez pas cette fois-ci les premières offres, même trop basses. La probabilité que vous puissiez les faire grimper est à ce moment la plus forte. À vous d’expliquer ce mécanisme de marché au propriétaire. Attendre pourrait lui faire perdre in fine jusqu’à 20 % du prix auquel vous auriez vendu le bien au départ, soit, pour une vente moyenne de 200000 euros, près de 40 000 euros ;

 

Rédacteur : Mme Evelyne Gielen, économiste immobilier

Source : le journal de l’agence, newsletter n° 114.Publié le 30 mai 2019 

 



Simple cabanon ou véritable petit chalet, l’abri de jardin contraint à payer une taxe d’aménagement dès qu’il dépasse 5 m². Les montants de cette taxe applicables en 2020 viennent d’être relevés.

Lorsque la superficie de l’abri de jardin dépasse 5 m², la taxe d’aménagement est à payer. L’assiette de cette taxe est constituée par la valeur, déterminée forfaitairement par mètre carré, de la surface de la construction. 

Actualisé au 1er janvier de chaque année, en fonction du dernier indice du coût de la construction connu à cette date, le montant de la taxe s’élève pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2020, à 860 € dans les communes de la région d’Ile-de-France et à 760 € en province. L’an dernier, ces valeurs étaient respectivement de 854 € et de 753 €.

Pour calculer le montant de la taxe d’aménagement à payer, il faut multiplier la surface taxable par la valeur déterminée par m² de surface, puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale. Afin d’aider les propriétaires d’abris de jardin à évaluer leur taxe d’aménagement, les pouvoirs publics ont mis en ligne un simulateur.

Des exonérations sont possibles…..

Les collectivités territoriales (commune, département et la région pour l’Île-de-France) peuvent décider d’exonérer lesabris de jardin soumis à déclaration préalable, c’est-à-dire ceux d’une surface de plancher inférieure à 20 m², par une délibération prise avant le 30 novembre, précédant l’année d’imposition. Outre les abris de jardin, cette exonération concerne aussi les pigeonniers et les colombiers.

Pour mémoire, la taxe d’aménagement sert à financer les équipements publics, la politique des espaces naturels sensibles et les dépenses de fonctionnement des Conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement. Elle est perçue au profit, non pas de l’État, mais de la commune, du département et de la région Île-de-France. 

Source : Le figaro.fr, 20/01/2020, par Stéphanie ALEXANDRE

 


Offres à 1€ : la DGCCRF alerte une fois de plus les particuliers !!!!

2019-09-05 13:00:00

 

La DGCCRF, gendarme français de la concurrence, tire une nouvelle fois la sonnette d'alarme en ce qui concerne les fraudes concernant des offres à 1 euro. Elle vient de préciser sur son site internet avoir "reçu de nombreuses plaintes de démarchage téléphonique de la part de sociétés se présentant comme des organismes officiels et proposant des offres d'isolation à 1 €".
"Jusqu'à vingt appels par jour"
Quel est le mode opératoire utilisé par les arnaqueurs ? La DGCCRF évoque un démarchage "agressif" par téléphone, "jusqu'à vingt appels par jour".
Ces sociétés "prétendent parfois être mandatées par des organismes officiels et indiquent que des travaux d'économie d'énergie sont obligatoires afin de ne pas payer de taxe carbone ou autres pénalités". Les travaux sont ensuite effectués très rapidement après que le particulier les a acceptés. Malgré tout, les contrats sont édifiés sans respecter la réglementation, et les malfaçons sont souvent au rendez-vous.
De plus en plus d'acteurs de la rénovation énergétique en appellent à mieux lutter contre les fraudes ces derniers mois, notamment du fait du coup de pouce chauffage de janvier 2019 concernant les chaudières et les pompes à chaleur. L'association français des pompes à chaleur (Afpac), il y a quelques mois, évoquait par exemple l'existence d'éco-délinquants vendant faussement des chaudières à un euro sur les foires et marchés. Plus récemment, des délégataires de CEE comme Géo PLC ou Effy ont appelé à un renforcement des contrôles ; le premier à avoir lancé la charge étant Nicolas Moulin, de Vos travaux éco, qui alertait dès 2017. Pour mieux encadrer le dispositif, des mesures sont prévues dans le projet de loi énergie climat, mais celui-ci n'est toujours pas voté.
"Recrudescence inquiétante des arnaques à la rénovation énergétique"
Le risque d'attirer des éco-délinquants est peut-être d'autant plus puissant que la prochaine mouture du crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) prendra la forme d'une prime versée directement, en visant en priorité les ménages les plus modestes... Un point évoqué par Effy dans un communiqué de presse du 29 août dernier. "Depuis deux ans, le secteur fait l'objet d'une recrudescence inquiétante des arnaques à la rénovation énergétique", peut-on y lire. "Des pratiques inacceptables qui visent bien souvent les particuliers les plus démunis et discréditent l'ensemble de la filière. Pourtant, rien n'est prévu à l'heure actuelle pour protéger particuliers et artisans contre ce fléau, car l'éligibilité [au CITE, NRLD] ne s'appuiera que sur des contrôles administratifs et surtout déclaratifs !"

La prolongation de la quatrième période assurée
Un premier renforcement réglementaire a eu lieu en 2018, avec un écrémage des sociétés délégataires de CEE, qui n'a visiblement pas été suffisant pour endiguer les phénomènes frauduleux. Pour rappel, à deux reprises les certificats d'économie d'énergie ont été pointés du doigt par Tracfin (mais les CEE n'apparaissent toutefois pas dans le dernier rapport publié cet été 2019).
Pour l'instant, malgré les fraudes, le dispositif ne semble pas en danger, dans la mesure où Élisabeth Borne a récemment confirmé la prolongation pour un an de la quatrième période. Mais il deviendra de plus en plus difficile aux pouvoirs publics de maintenir en l'état un fonctionnement fraudogène. Les parlementaires, qui pourraient bientôt avoir voix au chapitre à propos du pilotage du dispositif, ne manqueront probablement pas d'évoquer ce sujet.

Source : Bati actu Sept 2019

 


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Le bon sens voudrait qu’un propriétaire prenne son temps pour obtenir le prix de vente maximum. Mais il n’en est  rien. Au contraire, vendre vite est souvent la meilleure façon d’obtenir le prix le plus haut. En voici les raisons.

Les alertes

94 % des transactions immobilières passent par le Net. Pratiquement tous les biens à vendre s’y trouvent d’une manière ou d’une autre. Les candidats acheteurs le savent. Mais si l’offre est vaste, la recherche est souvent  fastidieuse. Ainsi, nombre d’entre eux s’inscrivent pour recevoir des alertes de nouveaux biens qui correspondent à leurs critères. Quand une nouvelle annonce est encodée, tous les candidats sont avertis. Ils se manifestent de ce fait tous presqu’en même temps : en quelques jours seulement, l’ensemble  des amateurs répondent présents. Plus besoin d’attendre un mois ou deux pour voir l’intérêt. L’effet est quasi immédiat. En deux à trois semaines, le pic de visibilité est atteint. Il décline ensuite. Ces premiers jours, voire semaines, sont ceux/celles où le marché est au paroxysme de sa fièvre d’achat. C’est pendant cette période, dite en or, qu’il est le plus aisé de faire monter les offres.

Les amateurs

Une fois avertis d’un nouveau bien mis sur le marché, ce sont les internautes « super acheteurs » qui réagissent rapidement. Leur niveau de motivation est sans égal. C’est parce qu’ils sont le plus « à l’achat » qu’ils sont prêts à donner le plus pour un bien. Ils ne veulent absolument pas le rater. Ils font donc habituellement les meilleures offres.  Mais il faut être rapide et ne pas attendre que le soufflé retombe pour conclure. Demain ou après-demain, de nouvelles annonces paraîtront. Ces dynamiques candidats les verront et s’y intéresseront au détriment de la vôtre. Vous les aurez perdus. Resteront alors des amateurs moins ardents et moins disposés à payer une somme élevée.

 Les jours passent, et ils emportent avec eux, les espérances trompées. Félicité Robert de Lamennais, philosophe.

La nouveauté

C’est la raison pour laquelle les meilleures offres sont habituellement au début du processus de vente. Avec le temps, l’effet de nouveauté va s’estomper. Même les nouveaux candidats percevront l’habitation comme « déjà vue ». Ils penseront que : « Si le logement était intéressant, il serait déjà vendu » ou « Il doit y avoir un problème pour qu’il ne soit pas encore vendu ». Dans le meilleur des cas, le logement paraîtra peu séduisant et, dans le pire,  il  fera carrément effet de repoussoir. Les candidats ne manqueront pas d’imaginer tous les vices que pourrait comporter le bien encore à vendre ou le prix déraisonnable que le propriétaire en demande. Affaire classée.

La seconde chance

Si vous avez le sentiment d’avoir raté une vente et que le bien est depuis trop longtemps sur le marché, ne désespérez pas. Internet est magique : on peut y réapparaître sous un nouvel angle et bénéficier d’un effet de  primeur bis. Les anciens aspirants ont déjà certainement acheté depuis. N’hésitez pas à réencoder le bien avec de nouvelles photos, une autre phrase d’accroche et un prix légèrement adapté. Même si certains surfeurs reconnaissent le bien, ils apprécient habituellement l’effort de valorisation ou l’énergie consacrée à le vendre. Effet garanti. Mais attention, ne méprisez pas cette fois-ci les premières offres, même trop basses. La probabilité que vous puissiez les faire grimper est à ce moment la plus forte. À vous d’expliquer ce mécanisme de marché au propriétaire. Attendre pourrait lui faire perdre in fine jusqu’à 20 % du prix auquel vous auriez vendu le bien au départ, soit, pour une vente moyenne de 200000 euros, près de 40 000 euros ;

 

Rédacteur : Mme Evelyne Gielen, économiste immobilier

Source : le journal de l’agence, newsletter n° 114.Publié le 30 mai 2019 

 


Des taux immobiliers au plus bas. (©Mychele Daniau - AFP)

 

En avril, les taux immobiliers ont une nouvelle fois diminué, et des courtiers constatent de nouvelles baisses en mai. Les planchers historiques sont battus sur 15, 20 et 25 ans.

(LaVieImmo.com) - Les planchers historiques sont enfoncés. Les banques françaises ont nettement baissé en avril les taux d'intérêt des crédits immobiliers aux particuliers. "Jamais par le passé l'accès aux crédits immobiliers n'aura été rendu aussi facile par les établissements bancaires", résume dans un communiqué l'observatoire Crédit Logement/CSA. Le premier organisme regroupe les principales banques françaises, le second est un institut d'études de marché.

Toutes durées confondues, les taux d'intérêt des crédits immobiliers du secteur concurrentiel se sont en moyenne établis à 1,35% en avril, contre 1,39% le mois précédent. "Les taux des crédits immobiliers reculent donc toujours et ils ont presque rejoint leur minimum historique de novembre 2016", à 1,33%, souligne l'observatoire. Le record global de fin 2016 n'est donc pas encore battu. Mais lorsqu'on regarde durée par durée, les taux n'ont jamais été aussi bas : 1,09% sur 15 ans (contre 1,15% en novembre 2016), 1,27% sur 20 ans (contre 1,37%) et 1,49% sur 25 ans (contre 1,63%).

Source : BFM IMMO- 7 Mai 2019

Avec des taux en baisse, il n'a jamais coûté aussi peu cher d'emprunter sur 15, 20 ou 25 ans

Des taux immobiliers au plus bas.
Des taux immobiliers au plus bas. (©Mychele Daniau - AFP)

 


 

« Vente, le temps joue contre vous »,

Le digital a révolutionné le mode de consultation des annonces. En deux semaines, le pic de visibilité est atteint sur le Net.

Le bon sens voudrait qu’un propriétaire prenne son temps pour obtenir le prix de vente maximum. Mais il n’en est  rien. Au contraire, vendre vite est souvent la meilleure façon d’obtenir le prix le plus haut. En voici les raisons.

Les alertes

94 % des transactions immobilières passent par le Net. Pratiquement tous les biens à vendre s’y trouvent d’une manière ou d’une autre. Les candidats acheteurs le savent. Mais si l’offre est vaste, la recherche est souvent  fastidieuse. Ainsi, nombre d’entre eux s’inscrivent pour recevoir des alertes de nouveaux biens qui correspondent à leurs critères. Quand une nouvelle annonce est encodée, tous les candidats sont avertis. Ils se manifestent de ce fait tous presqu’en même temps : en quelques jours seulement, l’ensemble  des amateurs répondent présents. Plus besoin d’attendre un mois ou deux pour voir l’intérêt. L’effet est quasi immédiat. En deux à trois semaines, le pic de visibilité est atteint. Il décline ensuite. Ces premiers jours, voire semaines, sont ceux/celles où le marché est au paroxysme de sa fièvre d’achat. C’est pendant cette période, dite en or, qu’il est le plus aisé de faire monter les offres.

Les amateurs

Une fois avertis d’un nouveau bien mis sur le marché, ce sont les internautes « super acheteurs » qui réagissent rapidement. Leur niveau de motivation est sans égal. C’est parce qu’ils sont le plus « à l’achat » qu’ils sont prêts à donner le plus pour un bien. Ils ne veulent absolument pas le rater. Ils font donc habituellement les meilleures offres.  Mais il faut être rapide et ne pas attendre que le soufflé retombe pour conclure. Demain ou après-demain, de nouvelles annonces paraîtront. Ces dynamiques candidats les verront et s’y intéresseront au détriment de la vôtre. Vous les aurez perdus. Resteront alors des amateurs moins ardents et moins disposés à payer une somme élevée.

 Les jours passent, et ils emportent avec eux, les espérances trompées. Félicité Robert de Lamennais, philosophe.

La nouveauté

C’est la raison pour laquelle les meilleures offres sont habituellement au début du processus de vente. Avec le temps, l’effet de nouveauté va s’estomper. Même les nouveaux candidats percevront l’habitation comme « déjà vue ». Ils penseront que : « Si le logement était intéressant, il serait déjà vendu » ou « Il doit y avoir un problème pour qu’il ne soit pas encore vendu ». Dans le meilleur des cas, le logement paraîtra peu séduisant et, dans le pire,  il  fera carrément effet de repoussoir. Les candidats ne manqueront pas d’imaginer tous les vices que pourrait comporter le bien encore à vendre ou le prix déraisonnable que le propriétaire en demande. Affaire classée.

La seconde chance

Si vous avez le sentiment d’avoir raté une vente et que le bien est depuis trop longtemps sur le marché, ne désespérez pas. Internet est magique : on peut y réapparaître sous un nouvel angle et bénéficier d’un effet de  primeur bis. Les anciens aspirants ont déjà certainement acheté depuis. N’hésitez pas à réencoder le bien avec de nouvelles photos, une autre phrase d’accroche et un prix légèrement adapté. Même si certains surfeurs reconnaissent le bien, ils apprécient habituellement l’effort de valorisation ou l’énergie consacrée à le vendre. Effet garanti. Mais attention, ne méprisez pas cette fois-ci les premières offres, même trop basses. La probabilité que vous puissiez les faire grimper est à ce moment la plus forte. À vous d’expliquer ce mécanisme de marché au propriétaire. Attendre pourrait lui faire perdre in fine jusqu’à 20 % du prix auquel vous auriez vendu le bien au départ, soit, pour une vente moyenne de 200000 euros, près de 40 000 euros ;

 

Rédacteur : Mme Evelyne Gielen, économiste immobilier

Source : le journal de l’agence, newsletter n° 114.Publié le 30 mai 2019 

 

 

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