Actualités : 4 Novembre 2024
L’EdiTAUX des crédits immobiliers de novembre : le marché trépigne… d’impatience
« Les banques, voyant les perspectives s’éclaircir, repartent à la conquête de clients. Du coup, ça se voit dans les grilles de taux des crédits immobiliers. « Analyse de la conjoncture des crédits immobiliers, par Bruno Rouleau, Délégué Général de la fédération du Courtage en Crédit et porte-parole de AFR Financement.
C’est ainsi que notre baromètre des taux affiche ce mois-ci de nouvelles baisses qui ne se voient pas beaucoup dans les fourchettes qu’on vous donne, mais qui se déploient chez une très grande majorité des prêteurs. Cela nous donne les fourchettes suivantes :
Prêts relais : entre 3,50 et 3,75 % (taux indiqués hors assurance de prêt)
Prêts sur 15 ans : entre 3,10 et 3,50 %
Prêts sur 20 ans : entre 3,20 et 3,60 %
Prêts au-delà de 20 ans : entre 3,25 et 3,70 %.
Et ces fourchettes ne tiennent pas compte des taux dérogatoires obtenus pour les excellents dossiers, que les banques définissent selon le triptyque revenus/apport/montant emprunté. On constate de plus en plus de propositions en dessous de 3 % sur les durées de 20 à 25 ans.
D’où peut bien provenir cet engouement ?
De la convergence de causes structurelles avec des éléments conjoncturels favorables, l’alignement des planètes semble se faire. Ne manque qu’une volonté politique forte, tandis que les débats sur le projet de Loi de Finances 2025 s’enlisent de jour en jour. S’agissant des causes structurelles on rappellera l’appétit des banques pour les nouveaux clients, générateurs de profits sur les services vendus, frustrées depuis plus de 2 ans par un contexte constricteur en crédit. Ensuite, même si certains biens et certains secteurs ont encaissé des baisses de prix, globalement les risques de dévalorisation des actifs semblent s’éloigner, car en l’absence d’un choc d’offre sur les biens immobiliers, la pression est revenue sur les biens immobiliers. Ce qui écarte également les obligations de provisionnement sur les encours de crédit. Pour ce qui concerne les éléments conjoncturels, le ralentissement de l’inflation dans la zone euro fait douter la Banque Centrale Européenne dans son rythme d’adaptation des taux. A commencer par la baisse de 0,25 % depuis le 23 octobre, et après les baisses de juillet et septembre derniers. C’est donc à une accélération des baisses des taux de refinancement que les marchés s’attendent, ce qui confère une plus grande marge de manœuvre aux banques dans leurs propositions de crédit immobilier. Certains n’hésitent même plus à évoquer des taux longs en dessous de 3 % pour la fin de l’année. On pourrait donc conclure en disant que tous les voyants sont au vert, pour peu que les décisions politiques n’entament pas les envies des candidats à l’achat. En l’absence de latitude budgétaire, le gouvernement va devoir en effet faire des acrobaties entre un soutien de la demande (élargissement du Prêt à Taux Zéro, aides diverses) et une nécessaire réduction des dépenses (abandon et non remplacement du dispositif Pinel, hausse possible des droits de mutation, révision de la fiscalité sur le dispositif LMNP, voire sur la résidence principale…).
Réponse juste avant Noël.
Bruno ROULEAU ex Président de l'APIC.
Actualités : 30 Juin 2024
Déclarations des biens immobiliers. Une obligation annuelle !
La déclaration des biens immobiliers est bien obligatoire et annuelle.
En revanche, lorsqu’aucune modification n’est intervenue (pas de changement d’occupant ou de locataire, pas de vente ou d’achat), un particulier n’a pas besoin d’en refaire une nouvelle. Seules les modifications survenues entre le 2 janvier 2023 et le 1er janvier 2024 devront être déclarées à l’administration fiscale, avant le 1er juillet 2024.
Attention :
Si en 2023, l’administration avait indiqué qu’aucune amende ne serait prononcée par mesure de souplesse pour cette 1ère année de déclaration,
en 2024, l’amende est de 150 euros pour chaque local dont les informations n’ont pas été communiquées…
Actualités : Février 2024
« Quand la baisse des taux est de retour… »
Source : Lu dans : Journal de l’Agence, publié le 06 février 2024
La baisse des taux des crédits était attendue et si tout se passe sans anicroche, elle annonce le retournement de conjoncture des marchés immobiliers. […]
[…] La reprise va être lente et hésitante dans un premier temps, pour s’installer plus franchement à partir du second semestre 2024 si tout se déroule bien.
Une baisse des taux des crédits immobiliers tant attendue
En janvier 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est
établi à 4.15 % d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Après deux années d’une progression souvent rapide, le taux moyen des crédits s’était établi à 4.24 % en
décembre 2023 (contre 1.03 % à son minimum historique, en octobre 2021). […]
Pour la première fois depuis juillet 2022, le principal taux de refinancement de la BCE était en effet resté
stable depuis deux mois et le taux moyen de rémunération des dépôts des ménages n’avait que faiblement cru.
La profitabilité des nouveaux crédits accordés a pu s’élever et permettre aux banques de « marger » sans avoir
recours à une hausse rapide des taux des crédits. […]
L’année commence donc avec un mois de janvier encourageant, mais néanmoins en demi-teinte : certes les taux des crédits ont reculé, mais l’accès au crédit n’a pas été desserré par la Banque de France. Et les incertitudes économiques se renforcent, donnant raison aux scénarii macroéconomiques qui prévoient un ralentissement supplémentaire de l’économie française en 2024. Mais avec le ralentissement de l’inflation qui se confirme, les intentions de réalisation de projets importants s’améliorent en janvier pour le troisième mois consécutif, d’après l’enquête mensuelle de conjoncture réalisée par l’INSEE auprès des ménages. […]
Pour l’année 2024, le scénario associé au cadre économique et financier proposé par les instituts de conjoncture est donc celui d’une stabilisation du taux des crédits immobiliers, en niveau annuel moyen : 3.60 % en 2024, contre 3.59 % en 2023 […] après être repassé sous les 4.00 % vers la fin du 1er trimestre (3.75 % au 2ème trimestre), le taux moyen devrait finir l’année 2024 à 3.25 %. Puis la baisse des taux se poursuivrait normalement en 2025 (3.10 % en 2025).[…]
La baisse du taux des crédits constatée en janvier constitue néanmoins une bonne nouvelle, bien sûr. Elle autorise à elle seule une diminution de 1.4 % d’une annuité, en moyenne. Elle ne devrait pourtant pas déclencher le retournement de conjoncture net et massif tant attendu : il faudra pour cela attendre encore quelques mois et de nouvelles baisses de taux.
[…] si la baisse du taux moyen se poursuit et le conduit vers les 3.25 % en fin d’année 2024, la diminution d’annuité induite (en théorie et ceteris paribus) sera équivalente à un desserrement de la contrainte de taux d’effort « significatif » : de l’ordre de 4 à 5 points, équivalente à un élargissement du marché potentiel aux candidats qui auparavant supportaient un taux d’effort compris entre 39 % et 40 %. Le second semestre 2024 sera dans ce cas (bien) meilleur qu’aujourd’hui […]
Mais la probabilité pour que les marchés reviennent sur des niveaux d’activité comparables à ceux qui s’observaient en 2019, par exemple, n’est guère élevée. Tant que le rationnement de l’accès au crédit décidé par la Banque de France n’aura pas été assoupli (substantiellement), voire rapporté, une proportion non négligeable des candidats à un emprunt immobilier seront exclus du marché. Il suffit pour s’en rendre compte de se rappeler que depuis 2019, le taux d’apport personnel moyen des emprunteurs (donc de ceux qui sont passés sous le taux d’effort maximal imposé) s’est accru de 50 % : revenant ainsi à son niveau de l’été 2014 !
Actualités : Octobre 2023
Comment gérer la vente d’un bien en succession ?
Source : Lu dans : le Journal de l’Agence – Publié le 03 octobre 2023
[…] L’enjeu qui peut être craint dans le cas d’une vente au sein d’une succession est donc celui d’identifier les véritables propriétaires d’un bien, puisque eux seuls ont le pouvoir de le vendre. Mais alors comment savoir qui sont les propriétaires alors que la succession n’est pas terminée ?
La réponse est que nous ne pouvons pas totalement ! Il est possible en fonction des règles de supposer que certaines personnes seront héritières mais il faudra attendre la fin de la succession pour être sûr que les vendeurs détiennent une attestation de propriété pour conclure la vente. […]
Actualités : Mars 2023
“Nouvel audit énergétique : comment s’y préparer avant le 1er avril ?”
Source : Lu dans : le journal de l’agence – Publié le 20 mars 2023
De nombreuses fois repoussé depuis le 1er Septembre 2022, l’audit énergétique devient finalement obligatoire au 1er Avril 2023. Il s’agit d’un diagnostic supplémentaire qui devra être établi en complément du Diagnostic de Performance Énergétique. Son objectif ? Porter à la connaissance des acquéreurs les travaux à réaliser pour améliorer le classement énergétique du Bien afin qu’il les intègre dans son projet d’achat.
Quelles sont les ventes concernées ?
Seules les ventes portant sur des biens individuels ou en monopropriété sont concernées.
Toutes les ventes en copropriété sont exclues. Ensuite, le Bien doit être classé en F ou G au niveau du DPE, pour que la vente soit concernée. L’entrée en vigueur sera progressive pour les autres notes du DPE : A compter du 1er janvier 2025 pour ceux qui appartiennent à la classe E ; A compter du 1er janvier 2034 pour ceux qui appartiennent à la classe D.Que contient cet audit ?
L’audit énergétique se présente sous la forme d’un document qui propose au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C, (ou classe B pour les logements classés E ou D avant travaux) Qui réalise l’audit ? L’audit énergétique doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel. Il peut l’être également par un bureau d’étude spécialisé ou un cabinet d’architecte. Attention, une certification plus poussée sera demandée en cas de vente d’un bien comportant plusieurs logements (monopropriété) ; un diagnostiqueur ne sera pas compétent dans cette situation. Dès réalisation du DPE et en cas de classement en F ou G, il faudra donc tout de suite s’enquérir auprès du diagnostiqueur pour savoir s’il est habilité à établir l’audit. La durée de validité de l’audit est fixée à 5 ans. La loi ne fait donc pas correspondre la durée de validité du DPE (10 ans) avec l’audit.
Remettre l’audit énergétique ?
Comme pour l’état des risques, l’audit énergétique devra être remis à tous les acquéreurs potentiels lors de la première visite du bien. L’essentiel étant que l’audit soit bien annexé au compromis : la loi prévoit bien qu’il doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique. Enfin, si jamais la date de validité de l’audit énergétique est dépassée entre le compromis et la signature de l’acte authentique, le Vendeur devra obligatoirement en réaliser un nouveau.
Le cas particulier du DPE “Vierge”
Dans le cas d’un DPE « vierge », l’audit énergétique ne serait pas obligatoire. Toutefois, les notaires recommandent toujours dans ce cas de faire établir un nouveau DPE, conforme aux nouvelles normes du 1er Juillet 2021.
Quand sera appliqué l’audit ?
L’audit sera obligatoire à partir du 1er Avril prochain, pour tous les compromis signés à partir de cette date. Pour les compromis signés avant le 1er Avril, mais dont la vente se régularise après cette date, l’audit ne sera pas obligatoire. Attention, en cas de signature d’une promesse unilatérale de vente (souvent rédigée par notaire) l’audit sera obligatoire pour toutes les ventes signées à partir du 1er Avril !
Actualités : Janvier 2023
« Agents immobilier : nouveautés juridiques 2023 », par MyNotary
Source : Lu dans le Journal de l'agence – Publié le 12 janvier 2023.
DPE : interdiction de location pour tous les biens à consommation >450 kWh/m2
Sans surprise, c’est bien le DPE qui marque la première nouveauté juridique de ce début d’année.
En effet, les logements au plus bas de la note G sont concernés par cette loi, applicable au 1er Janvier 2023.
C’est le critère de “décence” qui est modifié, et il concernerait environ 100 000 logements en France.
Pour être “décent”, un logement ne doit pas excéder 450 kWh/m2 d’énergie finale.
Attention ! L’énergie finale n’est pas celle qui figure en premier plan dans le DPE. Le montant affiché en grands caractères est la consommation d’énergie primaire en kWh/m2/an.
Pour retrouver cette information, tout dépend du type de DPE établi :
- - Pour un DPE réalisé après le 1er Juillet 2021, la note d’énergie finale peut se trouver en petits caractères en page 1, juste en dessous de l’énergie primaire.
- - Si l’énergie finale n’est pas affichée en page 1, il faut reprendre le montant total de consommation d’énergie finale (e.f) en page 3 et le diviser par la surface du bien pour obtenir le montant d’énergie finale en kWh par m2.
- - Si le DPE a été établi avant le 1er Juillet 2021, il faut effectuer le même calcul avec le total d’énergie finale qui se trouve en 1ère page du DPE.
Tous les baux d’habitation (meublé, non meublé, bail de mobilité...) sont concernés par cette loi, s’ils sont signés à partir du 1er Janvier 2023. Les baux simplement reconduits après cette date ne sont pas concernés.
Actualités : Avril 2022
L’immobilier : plus que jamais une valeur refuge pour les Français
Publié le 21 avril 2022
Malgré l’incertitude liée à la guerre en Ukraine, les élections présidentielles ou encore l’inflation, rien n’y fait : la pierre reste chevillée au corps des Français. C’est en tout cas ce qu’indique le dernier Observatoire du moral immobilier SeLoger réalisé en collaboration avec OpinionWay. Focus sur les grandes lignes à retenir de cette enquête conduite du 22 février au 9 mars 2022 derniers auprès de 1 850 futurs acquéreurs.
Si les années électorales sont généralement connues pour inciter les acheteurs à mettre leur projet immobilier sur pause le temps d’y voir plus clair, celle de 2022 semble échapper à la règle. Et pour cause, 89 % des acheteurs estiment cette fois que l’élection présidentielle n’aura pas d’impact sur leur projet.
C’est le cas de 83 % des candidats à l’investissement locatif, de 79 % des acquéreurs parisiens ou encore, de 75 % des futurs acheteurs d’un logement neuf.
Mais attention, à noter que les Français attendent tout de même beaucoup du prochain gouvernement.
Ainsi, alors que 2022 devrait être marquée par une hausse de la taxe foncière, 83 % des personnes interrogées estiment que le prochain gouvernement devrait s’attaquer à la réduction de la fiscalité sur le logement.
Autre requête : faciliter l’accès au crédit pour 76 % des porteurs de projets interrogés.
Quant à la troisième attente, elle porte sur l’augmentation de l’offre immobilière. C’est le cas pour 62 % des sondés, et plus particulièrement, pour 74 % des ménages souhaitant acquérir un logement dans le neuf. Enfin, alors que les matières premières ne cessent d’augmenter et représentent une menace pour les coûts de construction, les candidats à l’accession dans le neuf et l’ancien estiment à 64 % que le gouvernement doit agir.
Les évènements n’impactent pas le budget logement
Concernant leur niveau de vie, 66 % des sondés anticipent une dégradation dans l’Hexagone, soit 11 points de plus par rapport à novembre 2021.
Il s’agit ainsi du niveau le plus élevé jamais enregistré depuis le début de la crise sanitaire. Pourtant malgré les incertitudes, les inquiétudes liées au pouvoir d’achat et les difficultés macroéconomiques, il est à noter que l’ensemble de ces appréhensions n’impactent pas le budget que les sondés veulent consacrer à leur projet.
Il demeure stable par rapport à mai 2021 et s’affiche même en hausse par rapport à février 2021. En avril 2022, 39 % des personnes interrogées déclarent, en effet, consacrer 300 000 € ou plus à leur projet, contre 32 % en février 2021.
Des Français sereins pour décrocher un crédit immobilier
Alors que 79 % des sondés s’attendent à voir remonter les taux d’intérêts dans les six prochains mois, les porteurs de projets restent relativement sereins. Ainsi, seulement 32 % des sondés se disent inquiets quant à leur capacité à décrocher un crédit immobilier. Pour contourner cet écueil et maximiser leurs chances d’obtenir un prêt aux meilleures conditions, les candidats à l’accession n’hésiteront pas à mobiliser plus fortement leur épargne. 55 % d’entre eux prévoient de constituer un apport supérieur à 10 % du montant du prêt, soit 4 points de plus qu’en novembre 2021. 56 % des sondés se disent ainsi confiants dans l’aboutissement de leur projet immobilier dans les 6 prochains mois.
Source : Le journal de l’agence – publié le 21 avril 2022.
Lu dans le Journal de la Sologne, printemps 2022 » (reportage spécial Aubigny-sur-Nère)
Actualités : Mars 2022
Lu dans : Immonot - Mars 2022 n°391
Actualités : Novembre 2021
Lu dans : Le journal de l'agence
Actualités : Novembre 2021
Lu dans : Se loger
Actualités : Août 2021
Lu dans : Le journal de l'agence
Actualités : Juillet 2021
Lu dans : flash-immo.fr - Covid-19, la fin de l'âge d'or pour l'immobilier
Un futur acquéreur sur deux reprendra son projet dès le 11 mai !
2020-04-01 10:00:16
Selon la dernière étude exclusive SeLoger décryptant la psychologie des futurs acquéreurs par temps de confinement, les futurs acquéreurs sont toujours déterminés malgré la crise du COVID-19.
« Pas d’immo-bashing ! Il n’y a que 2 % des candidats à l’acquisition qui abandonnent leur projet. Malgré le confinement, les futurs acquéreurs se montrent à date toujours aussi déterminés. Ils sont 70% à rester confiants quant à la concrétisation de leur projet dans les 6 prochains mois, et pensent le reprendre d’ici l’été. Mis en « pause » par la force des choses ou malgré eux, ils demeurent dans les starting-blocks pour une reprise dès le 11 mai » souligne Séverine Amate, Porte-parole chez SeLoger.
Le marché est sur pause en attendant le 11 mai
Le confinement a un impact sur les projets d’achat immobilier en France. L’étude exclusive SeLoger via son Observatoire du Moral Immobilier réalisée auprès de 2652 futurs acquéreurs le 7 avril dernier montre que cet impact se limite – dans la plupart des cas – à des retards dans les démarches ou à un report de quelques mois.
Pour 3 futurs acquéreurs sur 4 les projets subissent du retard (39% retard dans leurs démarches, 37% de report).
L’optimisme et la confiance restent de mise
L’étude SeLoger révèle que 7 futurs acquéreurs sur 10 sont confiants concernant la réalisation de leur projet immobilier dans les 6 prochains mois et pensent le reprendre d’ici l’été. Parmi les acquéreurs qui disent reporter leur projet, la reprise est prévue dès la fin du confinement pour 52% d’entre eux. Programmée dès le mois de juin pour 7% et pendant l’été pour 11%. Près de 17% attendront la rentrée de septembre. Seuls 13% reportent à l’année 2021.
« Fin février, avant le confinement, 65% des futurs acquéreurs affirmaient leur confiance dans l’aboutissement de leur projet dans les 6 prochains mois. Aujourd’hui, ils sont 70%. Ce léger bond de 5 points pendant le confinement traduit un état d’esprit positif malgré la période compliquée et incertaine que nous vivons tous. Les porteurs de projet restent à date des acteurs déterminés et c’est un excellent signal pour la reprise du marché dès le 11 mai prochain.» complète Séverine Amate, Porte-Parole chez SeLoger.
Les futurs acquéreurs restent confiant sur leur situation personnelle
58% des futurs acquéreurs anticipent une baisse générale et progressive du pouvoir d’achat en France. Mais de manière surprenante, ils sont seulement 26% à considérer que leur propre pouvoir d’achat est concerné… 11% parient même sur une amélioration de leur pouvoir d’achat. Un optimisme fondé sur une conviction de capacité financière qui serait conservée après le 11 mai.
55% d’entre eux tablent sur une baisse des prix
Ce que la crise du coronavirus a bouleversé le plus semble être la vision des acheteurs concernant l’évolution des prix à venir. En effet, 55% des futurs acquéreurs tablent désormais sur une diminution, plutôt progressive des prix immobiliers, alors qu’ils n’étaient que 9% à envisager cette hypothèse fin février (soit 46 pts de plus en seulement quelques semaines).
En outre, 56% d’entre eux situent cette baisse dans une fourchette inférieure à 10%. Sur ce point, rappelons que l’évolution des prix du marché immobilier dans l’ancien a été de +4,7% en 2019 et +3,5% en 2018 selon le baromètre LPI-SeLoger. Une baisse de 10% serait un virage significatif.
A noter qu’1/3 des futurs acheteurs penche plutôt pour une stabilité des prix.
La perspective de la baisse des prix laisse entrevoir pour 54% des futurs acquéreurs de nouvelles opportunités pour un achat immobilier.
A noter que pour 86% des futurs acheteurs interrogés par SeLoger leur budget restera iso. Concernant les volumes, pour 3 acheteurs sur 4, il y aura autant voire plus de biens disponibles sur le marché après le confinement.
1 futur acquéreur sur 2 pense que les taux d’intérêt vont augmenter mais plutôt progressivement. 1 sur 3 pense qu’ils devraient rester stables.
Méthodologie : Données issues de l’Observatoire du Moral Immobilier, étude en ligne du Groupe SeLoger réalisée le 7 avril 2020 et redressée par Kantar TNS. Base totale répondants : 4565 propriétaires, futurs acquéreurs, vendeurs, bailleurs, investisseurs locatifs et locataires en France. Sont représentées uniquement ici les réponses des 2652 futurs acquéreurs ayant un projet immobilier dans le neuf ou l’ancien dans les 12 prochains mois. Depuis près de 10 ans, l’Observatoire du Moral Immobilier apporte tous les 4 mois un éclairage sur la psychologie des porteurs de projets immobiliers en France.
Source : Se Loger, avril 2020, n°160